Příjmy z pronájmu se v přiznání uvádí podle toho, zda pronajímáte jako podnikatel (§ 7), nebo nepodnikatel (§ 9). V obou případech ale platí podobná logika pro uplatnění nákladů:

• daňové odpisy,
• náklady na opravy, vybavení nemovitosti a údržbu,
• ostatní náklady.

V závěru se poté podíváme na typy nákladů, které poplatníci využívající skutečné náklady pro snížení příjmů z pronájmu mohou také využít, ale mnohdy ani o tom nevědí.

Daňové odpisy

Odpisy často dělají velký rozdíl v tom, kolik na dani zaplatíte. Než automaticky zvolíte paušální výdaje, zvažte, jestli se vám nevyplatí skutečné náklady, odpisy se dají spočítat i poměrně jednoduše. U odpisů jsou důležité hlavně tři věci:

• pořizovací cena nemovitosti,
• odpisová skupina,
• způsob odpisování.

Pozor: pokud jste nemovitost získali darem a dar byl od daně osvobozený, většinou si z ní nemůžete odpisy uplatnit.

Příklad: Dostanete byt darem od prarodičů (dar je osvobozený). Daň z daru neplatíte, ale zároveň obvykle nemáte „vstupní cenu“ pro výpočet daňových odpisů, pokud byt následně pronajímáte.

Odpisy se počítají z pořizovací (vstupní) ceny. Nejprve se nemovitost zařadí do správné odpisové skupiny (ta určí minimální dobu odpisování) a pak si zvolíte metodu odpisů (rovnoměrné nebo zrychlené). Pokud do provedete významnou rekonstrukci, můžete o tuto hodnotu pořizovací cenu zvýšit.

Pořizovací cena

Zákon o dani z příjmů stanovuje několik možných způsobů pro určení pořizovací ceny. Její stanovení vždy záleží na tom, jakou cestou daňový poplatník předmětnou nemovitost nabyl (získal).

Nejčastěji pořizujete nemovitost koupí, pak se vychází z kupní ceny ve smlouvě. Důležité je správně oddělit cenu pozemku: pozemek se neodepisuje, takže jeho část kupní ceny se do odpisů nezahrnuje.

U domu/chalupy/garáže se obvykle kupuje i pozemek. Kupní cenu je potřeba rozdělit na stavbu a pozemek. U bytu se řeší hlavně to, co je součástí koupě (byt, sklep, garážové stání). Pokud jsou tyto prostory součástí stejného domu a používají se společně s bytem, často se berou dohromady. U nebytových prostor platí podobná logika, pokud jde o samostatnou budovu, opět se většinou odděluje stavba a pozemek.

Odpisová skupina

Po správném určení pořizovací ceny je poplatník povinen stanovit správnou odpisovou skupinu. Ta se určuje podle přílohy č. 1 zákona o daních z příjmů. V této příloze poplatník nalezne roztřídění jednotlivých dlouhodobých majetků do odpisových skupin.

U nemovitostí se nejčastěji setkáte s odpisovou skupinou č. 5 (byty, rodinné domy, chaty, většina garáží). Specifické stavby mohou spadat do:

• 4. skupiny: některé budovy ze dřeva a plastů,
• 5. skupiny: byty, rodinné domy, bytové domy, chaty, většina garáží,
• 6. skupiny: hotely, obchodní a administrativní budovy.

U sklepů nebo garážových stání rozhoduje, kde se nachází, obvykle „přejímají“ odpisovou skupinu budovy, ve které jsou.

Minimální doba odpisování je podle skupiny:

• 4. odpisová skupina – 20 let
• 5. odpisová skupina – 30 let
• 6. odpisová skupina – 50 let

Odpisovat musíte alespoň po tuto dobu (můžete i déle).

Způsob odpisování

Jakmile máte pořizovací cenu a odpisovou skupinu, zbývá vybrat metodu odpisů, rovnoměrnou nebo zrychlenou.

Rovnoměrné odpisy: každý rok uplatňujete část pořizovací ceny podle sazeb v zákoně (v prvním roce bývá výpočet jiný než v dalších letech). Pokud později uděláte větší rekonstrukci (tzv. technické zhodnocení), odpisy se tomu přizpůsobí.

Zrychlené odpisy: v prvních letech si můžete uplatnit vyšší odpisy a v dalších letech naopak nižší. Celkově ale odepisujete po stejnou dobu jako u rovnoměrných odpisů. Zrychlené odpisy neznamenají, že odepisujete kratší dobu, jen se větší část „přesune“ do prvních let.

Metodu odpisů je dobré zvolit hned správně, v průběhu odpisování ji už nelze měnit.

Provozní náklady nemovitosti

Náklady na opravu: opravy bývají významná položka. Klíčové je rozlišit, jestli jde o běžnou opravu (uplatníte rovnou do nákladů), nebo o větší rekonstrukci/modernizaci (technické zhodnocení), která se obvykle promítá do pořizovací ceny a tím i do odpisů. Když si nejste jistí, je lepší to konzultovat.

U běžných oprav platí jednoduché pravidlo: do nákladů dáte jen to, co jste do konce roku skutečně zaplatili. Samotná faktura bez úhrady nestačí.

Vybavení nemovitosti: do nákladů často patří i vybavení pronajímané nemovitosti. Rozhoduje, jestli jde o vybavení pevně spojené s bytem/dům (vestavěné), nebo o věci, které lze běžně přestěhovat (volně stojící). Vestavěné prvky (např. vestavěné skříně, pevné stavební úpravy) se většinou berou jako technické zhodnocení, tedy spíše zvýší „vstupní cenu“ nemovitosti a projeví se přes odpisy.

Volně stojící vybavení (postel, stůl, lednice apod.) může být buď jednorázový náklad, nebo majetek, který se odepisuje, záleží hlavně na ceně a povaze věci. Pokud cena jedné věci přesáhne 80 000 Kč, obvykle ji musíte zařadit jako dlouhodobý majetek a uplatňovat odpisy.

Údržba nemovitosti: průběžná údržba (např. úklid, sekání trávy, odklízení sněhu, drobné opravy) bývá daňově uznatelná. Opět platí, že do nákladů dáte jen to, co je do konce roku zaplaceno a je k tomu doklad, či jiný důkaz k prokázání.

Ostatní náklady

Automobily: zapomíná se i na auto. Pokud ho používáte kvůli pronájmu (např. cesty na prohlídky, předání klíčů, řešení oprav), můžete si uplatnit související náklady, ale jen v rozsahu, který prokážete pro pronájem. Když auto používáte i soukromě, náklady se obvykle krátí poměrem.

Alternativou k podrobné evidenci je paušální výdaj na dopravu. Typicky jde o 5 000 Kč měsíčně při použití jen pro pronájem, nebo 4 000 Kč měsíčně při kombinaci se soukromým použitím. I tady ale musíte být schopni obhájit, že auto k pronájmu skutečně používáte.

Náklady na služby

Do nákladů můžete zahrnout i služby, které přímo souvisí s pronájmem. Obecně platí, že pokud je výdaj potřeba k tomu, abyste pronájem zajistili a udrželi, zpravidla ho lze uplatnit.

Pokud tedy máte náklady za služby:

• právní služby (např. nájemní smlouva),
• realitní služby a inzerce,
• daňový poradce nebo účetní,
• technické služby (např. posouzení stavu, revize, drobné práce).

Ke všem nákladům si schovávejte doklady (smlouvy, faktury, účtenky, výpisy). Při kontrole musíte umět doložit, že výdaje souvisí s pronájmem.

Následný prodej pronajímané nemovitosti

V praxi se setkáváme také s otázkou, jak je to s prodejem nemovitosti, která byla předmětem pronájmu. U fyzické osoby platí, že je-li nemovitost držena déle jak 10 let (pro nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021), případně 5 let (pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020) a nebyla po tuto dobu zahrnuta do obchodního majetku podnikatele, je příjem z prodeje po plynutí výše uvedené lhůty osvobozen od daně z příjmů. V tomto případě fyzická osoba nemá obchodní majetek a splní tak podmínku pro osvobození.

Pozor, pokud však nemovitost pronajímáte jako podnikatel (krátkodobé pronájmy – AirBnB, Booking apod. – či aktivně propagujete a obsluhujete dlouhodobý pronájem) a uplatňujete výdaje v podobě odpisů, zákon považuje tuto nemovitost za součást obchodního majetku a není možné výše uvedené osvobození využít.

Podejte daňové přiznání přes online formulář Dáňa ještě dnes a jednoduše si uplatněte výdaje z pronájmu, na které máte nárok.

Více zde.